8.2 부동산대책 내용 발표 - 정부 8월 부동산 대책/종합 정책 (투기지구 투기과열지구 부동산담보대출, 다주택자 양도소득세/양도세, 청약 분양권 전매 제한)
2017년 8월 2일, 문재인 정부에서 부동산 종합 대책을 발표하였습니다.
강력한 제한들이 걸릴 것이라는 예상이 있긴 했지만, 예상보다 더 강도가 높았습니다.
부동산 대책의 영향이 미치게될 대상 지역이 예상보다 광범위하였으며, 과세 제한, 금융 제한 등 상세 내용도 상당히 강하다고 느껴집니다.
올해 집값 상승폭이 컸던 서울 전지역, 세종, 과천 등의 지역이 투기과열지구로 지정되었습니다.
투기과열지구란? 집값 상승률이 물가상승률에 비하여 과도하게 높으며, 청약 경쟁이 과열되었다고 판단되는 지역입니다.
투기과열지구로 지정된 곳은 LTV - 주택담보대출비율 한도와 DTI - 총부채상환비율 한도가 40%로 강화됩니다.
전매 제한 기간도 5년으로 증가됩니다.
서울 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 영등포구, 강서구 등 11개 자치구, 세종시는 투기지역으로 지정되었습니다.
투기지역으로 지정된 곳들은 투기과열지구와 중복으로 지정되었습니다.
(강남 4구, 세종시 등은 조정대상지역 지정까지 포함하여 3중 부동산 규제)
투기지역이란? 투기과열지구보다 더 강한 제재를 받는 곳입니다.
투기지역으로 지정되면, 양도세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하게 되며, 탄력 세율까지 적용되어 세금 부담이 높아집니다.
지역 지정은 부동산 정책을 발표한 날인 8월 2일부터 적용됩니다.
투기과열지구로 지정된 곳은 재건축 조합원 지위를 양도할 수 없습니다.
이에 따라, 강남 재건축 시장은 타격을 입을 것으로 예상됩니다.
도시 및 주거환경 정비법 시행령을 개정하여, 예외적으로 허용되던 조합원 지위 양도도 제한될 예정입니다.
조합을 설립하고 3년 내 사업시행인가 신청이 없고, 3년 이상 소유 또는 사업시행인가 후 3년 내 착공을 하지 못하고, 3년 이상 소유했을 때만 조합원 지위 양도가 가능해집니다.
재건축초과이익환수제는 예정대로 2018년 1월 시행됩니다.
재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매는 관리처분계획인가 후부터 소유권이전등기시까지 금지됩니다.
또한, 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 및 조합원분양 당첨 세대에 속할 경우, 향후 5년간 해당 지역의 일반분양 및 조합원분양 재당첨이 제한됩니다.
주택 매매시, 지금까지는 계약 당사자, 계약일, 거래가액만 신고하면 됐지만, 앞으로는 투기과열지구에서 3억 이상의 주택을 구매시에는 자금조달계획, 입주계획 신고가 의무화됩니다.
앞으로 5년간 50조원이 투입되는 도시재생 뉴딜사업 대상 지역에서 서울 전지역, 세종시, 과천시는 제외됩니다.
차후 부동산 시장의 상황을 판단하여, 지정 대상 지역은 변경될 수 있습니다.
다주택자에 대한 금융 규제가 강화됩니다.
위에서도 언급하였지만, 투기과열지구 및 투기지역에서는 주택 유행, 대출 만기, 금액 등과 상관없이 LTV, DTI가 40%로 적용됩니다.
주택담보대출을 1건 이상 받고 있는 세대가 추가로 대출을 받을 때는 LTV와 DTI가 10%포인트씩 강화됩니다.
투기지역 주택담보대출 제한은 차주 기준에서 세대 기준으로 변경됩니다.
해당 지역에서 이미 주택담보대출을 받고 있다면, 추가적인 대출은 불가능합니다.
전국 40곳의 청약조정대상지역은 다주택자 양도세가 중과됩니다.
(현행 : 양도차익에 따라 6~40% 기본 세율 적용)
장기보유특별공제가 사라집니다.
(현행 : 3년 이상 보유 주택 매매시 10~30% 공제)
2주택자에게는 기본세율의 10%포인트가 가산됩니다.
3주택이상의 경우 20%포인트가 중과됩니다.
(양도차익 최고 60% 세금)
위와 같은 세율은 현재 바로 시행되진 않으며, 2018년 4월 1일 이후부터 적용될 예정입니다.
기준시가 1억 이하 주택(지방은 3억), 상속일로부터 5년이 지나지 않은 주택 등은 제외됩니다.
1주택자 양도세 비과세 요건은 거주 기준으로 변경됩니다.
지금은 2년 이상 보유한 주택을 9억 이하로 양도할 경우 비과세가 적용되고 있는데, 앞으로는 2년 이상 거주한 주택으로 조건이 변경됩니다.
보유만 하고 있고 실제 거주를 한게 아니라면, 세금을 면제받을 수가 없습니다.
이 규정은 8월 3일 이후 취득한 주택부터 적용됩니다.
2018년 1월부터는 조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우, 보유기간과 무관하게 양도세율 50%가 적용됩니다.
(현행 : 1년 이내 50%, 1~2년 사이 40%, 2년 이상 6~40%)
지방 민간택지에서는 2017년 11월 입주자모집공고문을 내는 아파트부터 분영권 전매가 제한됩니다.
(2017년 7월, 주택법 개정안 통과)
그동안은 지방 공공택지는 전매제한 기간이 1년으로 설정되었으나, 민간택지는 제한이 없어 청약시장이 과열되었습니다.
전매 제한 기간 설정이 가능해짐에 따라, 부산시 부산진구, 해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 수영구, 기장군 등 지역의 분양권 전매는 1년 6개월 또는 소유권 이전등기시까지 금지됩니다.
대구시와 광주시는 최초 계약 후 6개월간 분양권을 판매하지 못합니다.
전매제한이 없었던 오피스텔도 규제가 강화됩니다.
투기과열지구 지정 지역, 청약조정대상지역에서 분양권 전매가 소유권 이전등기시까지 제한됩니다.
거주자 우선분양은 20%로 일괄 적용됩니다.
과도한 줄 세우기를 막기 위해 일정 세대 이상의 오피스텔 분양은 인터넷 청약 근거 규정이 마련될 예정입니다.
떴다방 등과 같은 분양권 불법 전매 처벌이 강화됩니다.
불법적으로 매도하였거나 알선한 자는 3년 이하 징역 또는 1억 이하 벌금형에 처하게 됩니다.
2017년 9월부터 청약 제도가 개편됩니다.
투기과열지구, 청약조정대상지역의 1순위 자격 요건/조건은 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회 이상으로 강화됩니다.
(수도권, 지방 모두 적용)
가점제 적용 비율이 상향되는데, 미계약분 발생시 추첨을 통하여 선정하는 예비입주자는 앞으로 가점제를 우선 적용합니다.
단, 가점제 당첨자는 전국 모든 지역 재당첨이 제한됩니다.
고분양가로 인하여 주택시장 불안 우려 지역은 민간택지에도 분양가상한제 적용이 검토됩니다.
국토부에서 9월달에 주택법 시행령을 개정하여 분양가상한제 지정 요건을 개선할 방침입니다.